Comment bien choisir un prêt immobilier ?
Une question de taux
Le taux fixe, une particularité française
En France, 90% des emprunteurs préfèrent les taux fixes, plus sécurisants puisqu’il reste le même au fil des années. Il est inscrit dans l’échéancier que vous fournit votre banquier. S'il vous protège d’une hausse des taux, vous ne pourrez pas profiter d’une éventuelle baisse, à moins de le renégocier naturellement.
Le taux variable
Le taux variable évolue en fonction de l’Euribor, ou taux de référence du marché monétaire de la zone euro, et de la marge de votre propre établissement bancaire que l’on peut évaluer à 1 ou 3%. Si les taux restent bas vous pourrez achever de payer rapidement votre bien. S’ils s’envolent vous risquez de vous endetter à l’instar des Américains lors de la crise des subprimes ou des Espagnols.
Le prêt modulable
Le prêt modulable est ajustable au gré de votre comptabilité. Vous en rallongerez la durée si vos revenus diminuent et à l’inverse pourrez accélérer vos versements si vous en avez les moyens.
Le taux annuel effectif global ou TAEG Le taux annuel effectif global représente le coût total du prêt immobilier auquel vous avez souscrit. Il prend en comte les frais de dossiers, aux intermédiaires, à votre assureur, à l’agent immobilier, les intérêts bancaires, les hypothèques ou le cautionnement, etc. Il vous aidera à comparer les différentes offres de prêts.
Le remboursement anticipé
Les indemnités ou indemnités de remboursement anticipé sont négociables et consignées dans votre contrat. Ils ne sauraient dépasser 3% du capital restant à verser et 6 mois d’intérêts des sommes payées.
La garantie de prêt
La garantie de prêt immobilier supplée à une éventuelle cessation des remboursements.
L’acte notarié
Le notaire opte pour une hypothèque ou une IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). Votre créancier pourra saisir vos biens.
Les organismes de caution
L’organisme qui a préalablement sélectionné votre dossier, s’acquitte des mensualités à votre place. Il peut vous proposer une solution à l’amiable qui n’exclut pas la saisie du bien. À défaut d’incident de remboursement l’organisme vous restituera peut-être une fraction de la somme que vous avez déposée.
Le nantissement
Le nantissement consiste à mettre en caution des placements financiers, généralement une assurance-vie.
Le prêt pour les fonctionnaires
La sécurité de l’emploi, la stabilité des revenus et le soutien de leur mutuelle sont intéressants pour les prêteurs. Les fonctionnaires obtiennent parfois un financement sans apport.
L'assurance de prêt immobilier.
L’organisme de prêt vous proposera sans doute sa propre assurance. La loi Lagarde (2010) définit la délégation d’assurance qui vous délie de votre organisme de prêt et vous autorise à opter pour le contrat de votre choix. La loi Hamon (2014) vous permet de changer d’assurance au cours des douze premiers mois sans frais supplémentaire. La loi Sapin II vous donne le droit de renégocier votre assurance tous les ans à condition de respecter un préavis de deux mois et d’évoquer le nouveau contrat.
Les frais de dossier
Entre 0 et 1% du montant du prêt Les frais de dossier rémunèrent la banque en contrepartie de l’étude et du montage du prêt. Ils représentent entre 0 et 1% de ce dernier et sont négociables.
Les frais à taux zéro
Les frais de dossiers sont nuls si vous souscrivez à un prêt à taux zéro ou à un Plan d’Épargne Logement.
